发布日期 2020-01-04

想要买房的看过来!房贷利率,怎么算,怎么选,才合适?

原标题:想要买房的看过来!房贷利率,怎么算,怎么选,才合适?

元旦前后,央行一则重要公告引发高度关注:房贷利率换“锚”了,但凡有房贷的人都受影响。那么,接下来,您每月还贷是多了还是少了?根据公告,您有且只有一次机会来选择还贷支付方式,怎么选才划算?

中国人民银行

公告原文:

为深化利率市场化改革,进一步推动贷款市场报价利率(LPR)运用,现就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜公告如下:

一、本公告所称存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

二、自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

三、存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

四、金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

五、如存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

六、金融机构应利用官方网站和网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量浮动利率贷款客户,协商约定定价基准转换具体事项,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益。

众所周知,银行中长期贷款主要有个人住房贷款、企业贷款和政府贷款类。其中个人住房贷款占绝对大头,根据央行公布数据,金融机构2019第三季度末中长期贷款余额38.56亿元,而主要金融机构的个人住房贷款余额就有29.05亿元。这意味着,超20万亿存量房贷利率都将迎来重大调整。

为何推行房贷利率换锚?

根据2019年《政府工作报告》,要“深化利率市场化改革,降低实际利率水平”。现阶段进行LPR形成机制改革,更多是在降低社会融资成本的安排下,通过市场化的方式推动贷款利率向市场利率靠拢。

锚换了 利率究竟怎么算

对于央行的公告,很多人表示“傻傻看不懂”,“汉字个个认识,意思居然不解”,希望专业人士给出通俗解释:房贷利率换锚以后,还款利率究竟怎么算?记者就此采访了我市几家国有大行和股份制银行相关人士,他们给出了答案──

2019年8月17日,央行宣布完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,要求各银行应在“新发放的贷款中”主要参考LPR定价,但存量贷款的利率当时并没有调整,仍按原合同约定执行。央行此次最新公告,则主要是针对“存量客户”的,明确老客户浮动利率贷款的定价基准,从之前的锚定基准利率,转换为锚定LPR了。根据公告,今年3月1日起,所有存量浮动利率贷款客户,都会接到金融机构的邀约,双方就定价基准转换条款进行协商。

人们对于基准利率并不陌生,它是人民银行公布的商业银行存款、贷款、贴现等业务的指导性利率,也是此前浮动利率贷款的定价基准,我国自从2015年10月24日更新之后至今一直没再作更新。4年多来,央行给出的5年期以上贷款基准利率为4.9%。

至于LPR,即贷款市场报价利率,央行官网说得清楚:是由各报价银行按公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式报价,由全国银行间同业拆借中心计算得出,为银行贷款提供定价参考。目前,LPR报价行包括18家银行,每月20日(遇节假日顺延)得出LPR。由此可见,这是一个更加市场化的、也更加活跃的利率机制。2019年12月的5年期LPR值,是4.8%,比5年期基准利率4.9%略低。

建行天津分行白堤路网点工作人员解释说,对于房贷存量客户来说,您有两种选择:一是选择固定利率,以后还房贷期限内就不浮动了二是从基准利率切换LPR,把LPR价格与你当前的房贷利率“多退少补”出差值(有可能是负值)。以后LPR变化了,就用新的LPR价格加这个差值,得出最新的房贷利率。用公式表示就是:

??X=原合同最近的执行利率-2019年12月 LPR(即4.8%)

实际房贷利率=LPR+X

周期最短为1年 啥时重新定价?

LPR每个月20日前后浮动,是不是房贷利率每个月也跟着浮动呢?

回答是否定的。

目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期是1年,重定价日时间为每年的1月1日。根据央行公告,金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为1年。也就是说,如果你嫌折腾,大可选择3年或5年一切换,跟银行商量好了即可。

需要指出的是,人民银行有关人士介绍,同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3月至8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值“不受转换时点的影响”,因此银行和客户可合理分散办理。

今年(2020年)执行的利率水平仍是换锚前的利率。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+X。此后每年以此类推。

还有一种特殊情况。天津有相当部分市民从中德住房储蓄银行那里办理的房贷,今后其利率水平会受影响吗?中德住房储蓄银行相关人士告诉记者,分两种情况:

其一,符合储蓄贷款条件的客户,也就是“先存后贷”、“存贷结合”,并达到约定的存款金额和期限的(按月存款,合同金额为贷款额的2倍,存款总额达到合同金额一半时,可向银行申请购房贷款),将一如既往地享受3.3%的恒定利率,不受房贷新政影响;

其二,之前没有达到相关存款金额和期限,通过变通实现预先贷款买房的,可能将受到房贷新政的影响。

LPR具体计算方法,央行公告明确:

1.借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR,或转换为固定利率,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。

2.存量商业性个人住房贷款定价基准转换为LPR的,在加点数值方面,加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变。

为曲女士与黄先生算笔账

实际房贷利率如何算

例1:之前房贷打折的购房者

家住保山道的曲女士4年前买的首套房,赶上房贷打了8折,她一直享受的房贷利率是4.9%×0.8=3.92%

X=原合同最近的执行利率—2019年12月 LPR=3.92%-4.8%=-0.88%

换锚以后,曲女士的实际住房利率为:LPR+(-0.88%)=LPR-0.88%

例2:之前房贷上浮的购房者

家住梅江一带的黄先生去年买房,赶上房贷上浮10%,他的房贷利率是

4.9%×?(1+10%)=5.39%

对他来说,那个差值X=5.39%-4.8%=0.59%

换锚以后,黄先生的实际住房利率为:LPR+0.59%

LPR上浮下调后利率变化

例1:假设3年后LPR由4.8%下降到4.2%

曲女士当时的实际房贷利率就等于4.2%-0.88%=3.32%,低于她之前的3.92%

黄先生彼时的实际房贷利率则等于4.2%+0.59%=4.79%,低于他之前的5.39%

例2:假设3年后LPR由4.8%上浮为5.2%

曲女士当时的房贷利率就变成了:LPR-0.88%=5.2%-0.88%=4.32%,高于她换锚前的3.92%

黄先生当时的房贷利率则变成了:LPR+0.59%=5.79%,也高于他换锚前的5.39%

由此可见,LPR降,房贷利率跟着降;LPR升,房贷利率也跟着升。

当然,如果你很佛系,或者懒得倒腾,你也完全可以选择“一纸定终身”,按照固定利率贷款合同走,利率水平为原合同最近的执行利率水平。

选择是否换锚,主要还是取决于你如何看待后市LPR怎么走。

融360大数据研究院分析师李万赋认为,中长期来看,LPR大概率仍将继续下行,用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利,未来利息支出会有所减少。当然,相比LPR可能下降带来的利息支出减少,如果用户更重视利率的稳定性和便捷性,也可以选择转换为固定利率。

根据央行公告,公积金贷款不受影响,未来LPR下行,享受7折的商业贷款用户,有可能会支付比公积金贷款更低的利息。不过,李万赋分析指出,5年期LPR水平未来下降速度不会过快,下降幅度也会比较平缓,下降3.43%-3.25%=0.18%(当前公积金贷款利率为3.25%)可能会经历较长的时间。

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